南宁市人民政府关于印发南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)的通知

南府规〔2018〕19号

发布时间:2018-08-04 15:52   来源:南宁市人民政府   
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各县、区人民政府,市政府各部门,各管委会,市级各双管单位,市直各事业、企业单位:

  《南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)》己经市十四届人民政府第38次常务会议审议通过,现印发你们,请认真贯彻执行。

  2018年8月1日

  南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)

  第一章 总 则

  第一条 为加强土地二级市场的管理,规范土地使用权的转让、出租、抵押行为,优化土地资源配置,促进土地节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规,并按照《国土资源部关于广西壮族自治区南宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕262号)的要求,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 南宁市市区范围内(不含武鸣区)国有建设用地使用权转让、出租、抵押等土地二级市场相关交易及管理适用本办法(以下简称土地交易)。

  本办法所称的国有建设用地使用权的转让、出租和抵押是以宗地为单位进行交易,包括土地交易及土地连同地上建筑物、其他附着物整体交易的情形。

  建设用地使用权转让、出租、抵押时,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

  地上建筑物、构筑物转让、出租、抵押时,其所在土地的建设用地使用权一并处分。

  第三条 土地二级市场交易遵循合法、自愿、公平、公开、公正的原则。

  第四条 市国土资源行政主管部门负责我市国有建设用地使用权的转让、出租、抵押的监督管理工作;规划、建设、住房、发改、环保、国资、行政审批等有关部门按照各自职责,配合做好土地二级市场交易的监督管理工作。

  第五条 市统一的土地二级市场交易服务平台设立在南宁市国土资源出让服务中心(以下简称 “承办机构”),承办机构按照本规定的程序和职责开展土地交易平台的服务工作。

  承办机构应当加强土地二级市场服务平台的建设,建立健全交易规则、交易程序、交易监管等土地交易工作制度,为土地二级市场交易提供服务。

  第二章 土地二级市场交易服务平台

  第六条 土地二级市场交易服务平台具体交易种类包括以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等合法方式取得的国有建设用地使用权的转让、出租、抵押。

  第七条 交易方式可根据权利人的申请采用协商议价、公开竞价等合法方式进行。

  协商议价方式指权利人、受让人双方通过洽谈磋商达成交易意向后,向承办机构提出申请,经承办机构进行交易鉴证后,向不动产登记机构申请转移登记。

  公开竞价方式指参照土地一级市场拍卖挂牌公开交易方式,由权利人委托交易服务机构通过挂牌、拍卖公开竞价,按价高者得的方式确定受让人。

  第八条 国土资源行政主管部门加强一、二级土地市场的联动,降低交易门槛,加大盘活闲置低效用地力度。进一步掌握土地二级市场交易信息,统筹协调土地一、二级市场的投放总量、结构、时序。交易合同约定、出让合同监管等方面的衔接。

  第九条 下列土地交易可以在土地二级市场交易服务平台进行:

  (一)以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的;

  (二)项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让的;

  (三)其他法律、法规、规章规定应当公开进行的国有土地使用权交易。

  第十条 土地二级市场交易服务平台为社会提供土地交易服务,其主要职责是:

  (一)贯彻执行国家土地管理的法律、法规、规章和政策,具体实施土地二级市场交易服务平台的建设计划和目标;

  (二)接受当事人委托,依法办理土地二级市场的交易业务;

  (三)信息收集、审核、发布、共享,组织实施交易,实现线上线下交易,数据汇总报送,成交信息公示等事务性及服务性工作;

  (四)提供土地使用权展示、洽商、交易的场所、设施;

  (五)提供土地交易法律、法规和相关信息咨询服务,为土地交易提供技术支持和服务;

  (六)完成国土资源行政主管部门委托的其他事项。

  第十一条 为土地二级市场提供地价评估、会计师事务所、律师事务所等中介服务的中介机构,应当具备相应的资质,依法提供中介服务并对其提供的服务承担法律责任,按规定收取服务费用,并遵守我市各项规章制度,服从管理。

  第十二条 建设用地使用权转让、出租、抵押,当事人应当签订书面合同。

  市国土行政主管部门依法制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同的示范文本。

  示范合同未尽事宜可签订补充协议;补充协议内容不得违反法律、法规和土地出让合同约定或划拨决定书规定。

  第十三条 承办机构按物价部门核定的收费标准收取相应的服务费用。

  第三章 国有建设用地使用权转让

  第十四条 建设用地使用权转让指土地使用权人将合法取得的土地使用权转移的行为,转移方式包括转让、出资、赠与、司法处置、法人或其他组织合并或分立等依法导致土地使用权人变更的形式。

  第十五条 土地使用权转让时,应当依照规定办理转移登记手续,原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

  第十六条 以转让方式进行国有建设用地使用权交易的,应当符合法律法规规定的条件。有下列情形之一的,国有建设用地使用权不得转让:

  (一)未取得不动产权证书(或国有土地使用证)的;

  (二)以出让方式取得土地使用权,但未按出让合同约定付清土地使用权出让金、违约金的;

  (三)未经不动产共有人书面同意的;

  (四)国有建设用地使用权已设定抵押的,但经抵押权人书面同意转让的除外;

  (五)司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让的;

  (六)市人民政府依法决定收回国有建设用地使用权的;

  (七)土地权属有争议的;

  (八)土地闲置未依法处置的;

  (九)政府做出房屋征收决定并公告后,土地不得出让;

  (十)法律、法规规定禁止转让的其他情形。

  第十七条 土地使用权在二级市场转让应以下程序办理:

  (一)交易申请。权利人、受让人双方签订委托交易合同或填写交易鉴证申请表,提交申请相关材料;

  (二)交易审核。承办机构审核转让申请材料,进行现场踏勘;

  (三)拟定转让报批方案。承办机构根据宗地的具体情况和权利人的要求,拟定转让报批方案,逐级报批;

  (四)组织交易。承办机构发布公告,组织竞价、转让合同签订等工作,如协议转让需进行鉴证的,承办机构出具交易鉴证书;

  (五)转移登记。受让人申请办理不动产转移登记。

  第十八条 土地使用权转让,双方当事人应当签订土地使用权转让合同。合同中应当包括以下内容:

  (一)转让人和受让人名称、地址以及法定代表人等相关信息;

  (二)转让宗地的位置、面积、用途、规划设计条件;

  (三)出让合同约定的土地使用年限及剩余年限;

  (四)投资开发期限;

  (五)在出让合同约定期限内的投资开发程度;

  (六)转让价款及支付方式;

  (七)违约责任;

  (八)争议解决方式;

  (九)订立合同的日期和地点;

  (十)其他需要约定的事项。

  第十九条 双方当事人签订土地使用权转让合同、承办机构出具交易鉴证书后,按照土地使用权转让协议约定可向南宁市不动产登记中心申请预告登记。

  第二十条 土地二级市场转让申请预告登记的应提供下列资料:

  (一)预告登记申请表;

  (二)交易双方主体资格证明材料;

  (三)转让宗地的国有土地使用权出让合同及双方签订的转让合同;

  (四)不动产权属证明材料;

  (五)涉及国有资产的,国有资产主管部门同意转让的批复文件;

  (六)交易鉴证书(如需);

  (七)其他需提供的材料。

  第二十一条 土地使用权人通过转让方式取得土地使用权,其使用年限为土地使用权出让(或转让合同)规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后剩余年限。

  第二十二条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让时,应按照法律、法规、规章的规定,报有批准权的人民政府批准。土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让金,直接办理不动产登记手续;不符合《划拨用地目录》的,受让方应当办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定足额补缴土地出让金后才能办理转让手续。

  第二十三条 宗地确需分割、合宗转让的(不含司法处置情形),经国土资源行政主管部门出具原则同意意见,规划部门核发分割合并地块规划审批文件后,国土资源行政主管部门按程序办理转让。

  第二十四条 以作价出资(入股)取得的建设用地使用权后,可以参照出让用地进行转让。

  第二十五条 以授权经营方式取得的建设用地使用权在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,均不再另行收取土地出让金,受让人权利证书上“权利性质”注明为“授权经营”,使用年限为剩余使用年限,剩余使用年限=最高使用年限-(申请转让时间-授权经营批准时间)。

  第二十六条 为提高土地利用效率,盘活低效用地,以出让方式取得的项目土地使用权,已完成的投资总额未到25%的,可通过交易服务平台进行转让,成交后签订转让合同,承办机构出具交易鉴证书,交易双方可申请办理预告登记。国土、规划、建委、环保、审批等部门根据承办机构出具的交易鉴证书及相关材料,在受让人未办理不动产转移登记手续的情况下,对该项目工程建设的审批手续进行缺项审批。待完成该项目建设投资25%后,持相关证明材料向不动产登记机构申请不动产转移登记。项目投资总额占项目投资总额的比例,以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

  第二十七条 按本办法第二十六条进行的项目土地使用权转让,土地转让增值税纳税、扣缴发生时间为承办机构出具交易鉴证书当日。

  第二十八条 涉及土地闲置的,经过土地资源行政主管部门认定并处置完成后,方可进行转让。

  以“招拍挂”出让方式取得的国有建设用地使用权按上述闲置土地转让的,转让方享受过政府相关优惠扶持政策的,须照价返还所享受的优惠款项后方可办理转让手续。

  第二十九条 转让土地有以下情形之一的,南宁市土地储备中心代表南宁市人民政府可行使优先购买权:

  交易宗地在基准地价覆盖范围内,土地转让价格比网格点基准地价低20%(含本数)的;

  不在网格点基准地价覆盖范围,土地转让价格比最低级别基准地价低20%(含本数)的;

  土地转让价格比网格点基准地价低20%(含本数)的;

  政府可以依法行使优先购买权的其他情形。

  第三十条 土地使用权转让时,双方当事人应在签订转让合同后,具备不动产转移登记条件之日起二十日内,按规定申请办理土地使用权转移登记。

  第三十一条 对于因司法处置涉及建设用地使用权转让的,国土资源行政主管部门建立司法协助窗口,依法协助司法机关依法处置。

  第三十二条 国有建设用地转让涉及国有资产的,转让前应取得上级资产主管部门同意转让的批复文件。涉及自治区本级国有土地资产转让的,转让前应取得自治区人民政府批准转让的书面意见。

  第四章 国有建设用地使用权出租

  第三十三条 土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权或随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第三十四条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订出租合同。土地使用权出租后,承租人、出租人应当继续履行土地使用权出让合同约定的义务以及规划行政主管部门规定的条件。

  第三十五条 有下列情况之一的,土地使用权不得出租:

  (一)未按土地使用权出让合同约定缴纳出让金,未按合同约定条件利用土地的;

  (二)未取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的;

  (三)土地使用权或者地上建筑物、附着物及相关附属设施的权属有争议的;

  (四)租赁合同违反国家有关规定和土地使用权出让合同的;

  (五)土地使用权及其地上建筑物已经依法设定抵押权的,但抵押权人书面同意的除外;

  (六)土地使用权及其地上建筑物已经依法被查封的,但司法机关书面批准的除外;

  (七)政府做出征收决定并公告后,土地不得出租;

  (七)依照法律、法规不得出租的其他情形。

  第三十六条 出租期限不得超过土地使用权出让合同或转让合同约定的使用年限内的剩余年限以及法律规定的出租期限。

  第三十七条 划拨用地出租的,出租人应按规定办理出租手续,依法缴纳土地收益金,进入土地二级市场交易服务平台进行备案。具体管理办法由市人民政府另行规定。

  第五章 国有建设用地使用权抵押

  第三十八条 土地使用权抵押指土地使用权人作为抵押人,将其依法取得的土地使用权,向抵押权人作为偿还债务的担保并依法办理抵押登记的行为。

  第三十九条 以土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规的规定。

  第四十条 具备下列条件之一的可作为抵押权人:

  (一)持有经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构以及经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司。

  (二)抵押权人为自然人的,必须具有中华人民共和国国籍,且年满18周岁,具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民;在中华人民共和国境内工作或居住,持有中华人民共和国居留证件及其所在国国籍证明或护照的守法外国公民;在中华人民共和国境内工作或居住,持有中华人民共和国居留证件及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》和有效身份证明的守法港澳台居民。

  (三)在中华人民共和国境内依法设立的企业法人(包括外商投资企业)及其分支机构、事业法人,以及其他经批准设立的组织、机构。

  第四十一条 盈利性的医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的国有建设用地使用权可以设立抵押权,上述项目设定抵押获取的资金,仅用于本项目开发建设或者开办对应业务改善软件所需,不得为第三方担保并在抵押权实现后不得改变原不动产用途。

  国土资源主管部门应将抵押登记相关信息建立台账,定期向金融监管部门通报,并配合金融监管部门对抵押资金进行监管。同时,定期向金融监管部门通报本项目土地闲置等违法违规行为记录。

  第四十二条 抵押期间,经抵押权人书面同意,抵押人可转让抵押的建设用地使用权,转让手续按照本办法有关规定办理。

  以划拨方式取得的土地使用设定抵押的,应委托有资质的土地评估机构进行评估,评估机构评估土地抵押价格时应扣除土地使用权出让金比例部分及相关税费部分,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

  第四十三条 政府做出征收决定并公告后,土地不得办理抵押手续并转让抵押权。

  第六章 其他

  第四十四条 对违反法律法规及本办法的中介机构及其人员,承办机构有权将其违法违规行为记入其信用档案,并向社会公布;违法情节严重的,对其参与土地交易的相关活动予以限制。

  第四十五条 政府相关部门及其工作人员违反本办法,在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的,由其所在单位或监察机关给予行政处分,构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

  第四十六条 国家法律、法规、规定对国有建设用地使用权转让、出租、抵押有特别规定的,从其规定。地下空间使用权的转让、出租、抵押参照地上空间使用权的转让、出租、抵押的相关方式执行。

  第四十七条 本办法由市国土行政主管部门负责解释。

  第四十八条 本办法自2018年8月1日起试行,试行期限两年。

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