南宁市人民政府对自治区十三届人大二次会议第456号代表建议的答复

信息来源:南宁市人民政府办公室 发布时间:2019-08-02 15:09 【字体:

叶俊茂代表:

您在自治区十三届人大二次会议上提出的《关于依法调整我区商品房预售备案价政策的建议》,自治区人大常委会办公厅交由南宁市人民政府主办,自治区市场监管局、广西税务局协办。经研究,现答复如下:

2019 年以来,党中央、国务院多次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。目前,房地产宏观调控的主基调没有变化,房地产市场调控工作仍是当前房地产市场管理的重要工作之一。

南宁市深入贯彻落实党中央、国务院的重大决策部署,坚持促进房地产市场调控政 策的连续性和稳定性。根据“一城一策、因  城施策”的调控策略,南宁市结合本市实际,运用大数据构建科学 合理的定价体系,建立新建商品住房预售价格申报制度,通过引导新建商品住房合理定价,确保商品住房价格总体平稳。这是贯彻落实房地产市场调控政策的有效手段,目前暂不宜调整。针对房地产市场滋生的一些乱象行为,南宁市将高度重视,进一步压实压紧行业主管部门责任,努力维护群众合法权益,促进房地产市场健康平稳发展。具体将采取以下措施:

一是开展联合执法,加大房地产市场整治工作力度。定期组织开展房地产市场联合执法检查,现场巡查在建在售项目,重点检查房地产市场的广告、合同、价格等经营行为。对房地产领域存在的虚假宣传、价外加价等违法违规经营行为,坚决依法查处。同时,深入开展房地产市场秩序联合专项整治行动,督促存在问题的房地产开发企业和中介机构落实整改,对商品房经营者不按规定明码标价和公示收费、不落实整改要求、利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,根据法律、法规和规章实施行政处罚。

二是采取有力措施,进一步加大监管力度。南宁市将加快推动市级信用信息管理平台建设,通过建立完善房地产开发企业及执(从)业人员信用信息档案,利用信用信息平台,定期向社会发布企业及执(从)业人员相关信用情况,一方面可供消费者参考,另一方面可规范企业经营行为。同时,充分发挥“12315”互联网平台和举报电话的作用,将群众反映的关于商品房销售价格行为的举报、投诉和咨询等问题作为价格违法线索,组织开展重点检查工作。目前,自治区正在开展房地产行业税收一体化管理试点工作,探索对房地产行业实行全流程监控管理模式,将房地产开发企业从立项置地到销售清算全过程纳入行业税收管理范围, 实时掌握房地产开发企业的经营和纳税情况。南宁市将根据自治区的部署,进一步加强房地产行业的税收管理,严厉打击涉税违法行为,保障税收收入,促进房地产市场平稳健康发展。

三是强化服务管理,积极引导房地产市场健康有序发展。加快建立健全信息发布制度,充分利用新闻媒体,及时向社会发布有关房地产方面的政策、解读和房地产企业及从业主体信用等信息,进一步降低房地产市场的信息不对称程度。同时,充分发挥房地产行业协会的作用,积极组织、协调、引领行业自律发展。

非常感谢您对房地产业发展的关心和支持!

                                        2019 年 7 月 31 日

附件:关于依法调整我区商品房预售备案价政策的建议

叶俊茂

根据国家关于房地产市场调控政策,我区各地出台了相应的商品房预售备案价政策,严格控制商品房价格升幅率,对房地产的健康发展起到了一定的积极作用。如南宁市政府于2017年5月26日颁布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,实行严格的政府限价政策。但在执行该政策过程中,出现了一些实际问题,商品房预售备案价与市场实际价格严重背离,南宁市大部分楼盘的商品房预售备案价为9000元/㎡左右,而市场实际价格为15000-18000/㎡,该政策的负面作用越来越凸现,主要问题如下:

1.开发商在《商品房买卖合同》之外变相大肆收取价(备案价)外差款,造成国家税费大量流失。对于开发商来讲,事实上不可能按严重脱离市场价格的备案价销售商品房,必然会变换手法外收差款,主要外收方式有:①对差额部分直接收取现金,②以设计、装修等方式收取,③以咨询、顾问服务等方式收取,④以中介费收取,⑤以指标费收取,⑥以捆绑车位销售方式收取。以上述方式收取的房价差款,即使缴纳税款,也是按外收差款方式对应的税目、税率纳税,与按房屋销售收入应纳的土地增值费、企业所得税等应税金额差额巨大,造成国家税收收入大量流失。

2.开发商为规避政策而与购房业主签订五花八门的外收差款协议,该协议并不是双方的真实意思表示,其法律效力存在问题,容易引发纠纷,对开发商和购房业主双方均存在法律风险,不利于交易安全和经济秩序的稳定。

3.购房业主被迫交付价外差款,变相提高了实际首付,加重了购房业主的经济负担。购房业主的首付比例是以《商品房买卖合同》约定的房屋价款为基数确定,外收差款无法确定为房屋价款,因而购房业主如选择按揭贷款购房,必须首先同时支付以合同价款计算的首付款和合同外的价外差款,无疑极大加重了购房业主的经济负担,对刚需购房业主尤为不利。

4.实行房价调控政策后签订合同的房屋单价远远低于此前签订合同的房屋单价,房地产市场一旦有风吹草动,则以前签订合同的购房业主可能会以此指责开发商大幅降价,损害前期购房业主的利益,容易发生群体维权事件。外省一些开发商为去库存短时大幅降价销售引发前期购房业主怒砸售楼部事件曾多次发生。

综上所述,关于商品房预售备案价政策在执行中并未取得实际效果,并未达到调控房价的目的,反而易滋生后续一系列问题,该政策的负面作用越来越明显,为此,特建议有关主管部门对此深入调研,评估该政策的执行效果,依法对该政策进行必要调整,以有利于我区房地产市场的健康发展和社会民生。






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南宁市人民政府对自治区十三届人大二次会议第456号代表建议的答复
2019-08-02  15:09来源:南宁市人民政府办公室