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《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》政策解读

信息来源:南宁市人民政府办公室 发布时间:2021-01-01 10:33 【字体:

(一)《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》出台的背景

我市采取农村集体经济组织留用地安置被征地农民的方式始于1995年。2013年开始实施产业留用地安置和住宅留用地安置(含配套公益设施用地)。目前正在实施的《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》(南府规〔2018〕38号)一直沿用该方式对被征拆农村集体经济组织及其成员进行安置。为进一步规范我市安置留用地开发利用管理,我市在考察调研杭州、佛山、海口三市留用地管理经验的基础上,结合我市实际,制定了《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》(以下简称《办法》)。

(二)主要依据和参考文件

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城乡规划法》。

3.《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(2014年中央一号文件)。

4.《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》(南府规〔2018〕38号)。

5.《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》(南府发〔2013〕11号)。

6.其他参考文件

1)《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法(试行)的通知》(杭政函〔2014〕35号)。

2)《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30号)。

3)《海南省人民政府办公厅关于进一步规范征地安置留用地流转有关问题的通知》(琼府办〔2017〕169号)。

4)《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》(穗府办规〔2018〕17号)。

(三)《办法》的主要内容

《办法》一共分为十八条,主要内容为

1.第一条明确制定《办法》的相关依据。

2.第二条明确《办法》的适用范围为本市市区(不含武鸣区)范围内安置留用地的开发利用管理。

3.第三条界定安置留用地的内涵,并明确《办法》实施之日起实行安置留用地指标安置,原则上不再安排实物留用地。《办法》实施之日至2021年7月1日前为政策过渡期,符合三种情形的可保留实物留用地方式进行安置。

4.第四、五、六、七条为安置留用地指标内涵、核定要求、兑现方式、折算价格和置换物业标准等指标管理内容。

5.第八条为用于建设置换物业的地块开发利用管理内容。明确用于建设置换物业的地块开发利用采取包含安置方案及安置物业建设要求的招标、拍卖或挂牌方式公开出让

6.第九、十、十一、十二、十三、十四条为历史遗留问题的相关规定。按照尊重历史、分类施策的主导思想,以规划定点、供地、动工开发情况为节点细分不同情况采取不同的方式对历史留用地妥善处理

7.第十五条明晰各城区人民政府(开发区管委会)及各相关部门的主要职责,并明确各城区人民政府(开发区管委会)是辖安置留用地开发利用管理的责任主体

8.第十六条明确了收回国有农、林、牧、渔场土地并参照征收集体土地安排的安置留用地可参照《办法》规定进行开发利用

9.第十七条明确了《办法》实施中的政策解释部门。

10.第十八条明确了《办法》的执行时间、文件有效期。

(四)主要内容解读

1.关于安置留用地指标安置的问题

《办法》第三、四条安置留用地指标是指依据南宁市征收集体土地补偿安置的相关规定给予核定的产业安置留用地或住宅安置留用地的用地面积数,不具体落实到地块。

自本办法实施之日起,实行安置留用地指标安置,原则上不再安排实物留地,以指标兑现的方式保障被征地农民的合法权益。但为了保障政策的连续性,对于本办法实施前农村集体经济组织已取得规划定点但未办理供地手续的;本办法实施前未取得规划定点但市政府已明确同意采取实物留地方式安置的;2021年7月1日前完成签订补偿安置协议,并经城区人民政府(开发区管委会)审定生效的三种情形仍可保留实物留地方式。

2.关于安置留用地指标如何核定的问题

《办法》第四条界定安置留用地指标的内涵。对应不同安置目的,《办法》中的安置留用地包含产业安置留用地和住宅安置留用地两种方式。具体数额仍按我市现有的征收集体土地补偿安置的相关规定进行核定。即根据《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》(南府规〔2018〕38号)第二十六条,按被征地农村集体经济组织在册集体经济组织成员人均不超过40平方米标准安排产业用地;第三十五条采用以上方式建设安置小区公寓房的,安置小区用地按安置人口人40 平方米住宅用地和5平方米配套公益项目用地的标准予以核定”中的住宅安置用地。

3.关于《办法》第七条产业安置留用地指标置换物业有关问题

1)关于产业安置留用地指标置换物业的有关问题。为保障被征地农民长远生计,产业安置留用地指标置换物业须以集体资产方式自持,不得将产权分割后分配给本集体经济组织成员及其家庭户,也不得转让给任意第三人。同时,按安置人口人均10平方米标准奖励的商用产业用房,其经营收益应优先用于置换商用产业用房的物业管理费用支出。

2)关于住宅安置留用地指标置换物业的有关问题

住宅安置留用地实行指标化管理后,住宅安置留用地并不实际供地给被征地集体经济组织。被征地集体经济组织的拆迁应安置人口应按政府制定价格申请购买安置住房。购买价格由市价格主管部门牵头,会同城区(开发区)财政、建设、自然资源、审计等部门,按照购买价格与房屋拆迁补偿价格相适应的原则,根据拆迁时段(拆迁时的补偿标准)、建设成本、安置对象等因素综合确定。

4.关于开发方式的有关问题

《办法》第九、十、十一、十二、十三条重点解决“实物留地”项目的开发利用问题,并提出公开出让、转让(合作)开发、自主开发三种方式供农村集体经济组织选取。

1)选择公开出让方式的,按照本办法第八条规定执行。土地使用权以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。公开出让前,城区人民政府(开发区管委会)根据农村集体经济组织的具体情况拟定安置方案、安置物业的建设要求、安置合作协议书和建设合作协议书。其中,安置方案及安置物业应当满足本办法第七条的相关规定,具体安置的要求在方案中明确。

2)选择转让(合作)开发方式的,农村集体经济组织先办理国有建设用地使用权划拨审批手续后可依法转让安置留用地,并依据具体转让的建筑面积或土地面积按规定补缴土地出让价款。

转让安置留用地可按照规定在建设达到25%后进行转让,但受让方应当在城区人民政府(开发区管委会)指导下通过公开方式选定;如需要空地进行转让的,必须通过南宁市建设用地二级市场交易平台进行。

转让(合作)开发的安置物业须满足本办法第七条的规定,除本办法第七条规定的集体自持的产业安置物业标准外,若需上市交易的,土地使用权人经城区人民政府(开发区管委会)核实上市交易面积等内容后,按规定补交土地出让价款,并可按规定办理相关预售许可手续。

3)选择自主开发方式的,农村集体经济组织先办理国有建设用地使用权划拨审批手续,采取代建方式实施建设。代建方由城区人民政府(开发区管委会)指导农村集体经济组织通过公开方式选定,城区人民政府(开发区管委会)、农村集体经济组织、代建方应当共同签订履约监管协议书。

自主开发的安置留用地项目建成后,产业安置物业先办理不动产登记至农村集体经济组织名下,住宅安置物业可分户登记至被安置农民名下。除本办法第七条规定的集体自持的产业安置物业标准外,若需上市交易的,按规定补交土地出让价款后通过存量房转让方式进行。

5.关于第十一条和第十二条提及的国有划拨安置留用按规定补交土地出让价款问题

根据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》(南府发〔2013〕11号)规定,住宅安置留用地按原土地使用条件下出让土地使用权的市场评估价格的70%修正后确定。产业安置留用地考虑到地块原有划拨土地使用权权益,参照南府发〔2013〕11号文的规定,按原土地使用条件下出让土地使用权的市场评估价格的70%修正后确定。

6.关于第十三条提及已办理集体拨用手续的安置留用地可按规定办理国有建设用地划拨手续问题

我市已制定拨用集体建设用地办理划拨国有建设用地的审批流程,并经市人民政府批准。农村集体经济组织可按该流程申请办理国有建设用地使用权划拨审批手续。由于安置留用地已获得农转用和征收批准文件,且地块的被征收主体和供地主体一致,因此在农村集体经济组织承诺无需征地补偿后,不再办理土地征收补偿手续;农村集体经济组织申请将拨用集体土地办理国有建设用地使用权划拨审批手续不需再交纳划拨土地使用权价款。

7.关于第十二条履约监管协议书的问题

《办法》第十二条履约监管协议书由城区人民政府(开发区管委会)、农村集体经济组织和代建方三方签订,具体对农村集体经济组织自持的产业安置物业、建设施工、资金管理、运营收益分配等问题进行明确。


相关文件:

南宁市人民政府关于印发南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法的通知


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《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》政策解读

2021-01-01  10:33

来源:南宁市人民政府办公室